18 Août

Le marché du logement s’affaiblit davantage en juillet, mais l’effet de ralentissement de la région du Grand Toronto se dissipe

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Publié par: Mary Markovic

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Ce matin, la publication des données de juillet de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a confirmé que le ralentissement des principaux marchés du logement au Canada se poursuit, surtout en raison de la région du Grand Golden Horseshoe, en périphérie de Toronto. Le ralentissement marqué dans cette région a commencé à la fin avril avec l’annonce du crédit pour impôt étranger de 15 % et un programme en seize points visant à augmenter l’abordabilité du logement dans le budget provincial de l’Ontario.

Un élément ayant un effet psychologique important est la hausse des taux de la Banque du Canada, en juillet, la première augmentation en sept ans. Les surprises positives de l’économie canadienne cette année ont fait en sorte que la Banque a décidé de prévenir les pressions inflationnistes plus tôt que plusieurs le croyaient. En réaction à la décision de la Banque, la valeur du dollar canadien et les taux hypothécaires ont augmenté. Le taux hypothécaire affiché a maintenant augmenté de 20 points de base pour se situer à 4,84 %, ce qui est d’une importance particulière en raison de ce qui est maintenant considéré comme étant le taux d’emprunt pour lequel les demandeurs de prêts hypothécaires doivent se qualifier lorsque les prêts sont assurés. Il y a une proposition visant à appliquer ce critère aux emprunteurs non assurés également; ce qui veut dire aux acheteurs dont le versement initial est supérieur à 20 % lors de leur achat. Avant octobre 2016, le taux d’admissibilité était le taux contractuel, lequel est nettement inférieur à 4,84 %.
Les données nationales de l’ACI ont révélé que le nombre de maisons vendues par les systèmes MLS a chuté de 2,1 % en juillet, ce qui représente le quatrième mois consécutif où on affiche un déclin. Bien que cette diminution dans les ventes représentait environ le tiers des baisses enregistrées en mai et en juin, elle place les ventes résidentielles à 15,3 % en dessous du record enregistré en mars. Les ventes ont chuté par rapport au mois précédent dans près des deux tiers des marchés locaux, notamment dans le Grand Toronto, à Calgary, à Halifax-Dartmouth et à Ottawa.

Comparativement à douze mois plus tôt, les ventes ont diminué de 11,9 % le mois dernier. Les ventes sont tombées de leurs niveaux de l’année précédente dans près de 60 % de tous marchés locaux. Cependant, à l’exception de la région du Grand Golden Horseshoe, les ventes nationales nettes demeurent presque inchangées par rapport à l’année précédente.
« En raison de la hausse des taux d’intérêt de juillet, certains acheteurs détenant un prêt hypothécaire préapprouvé ont pu être poussés à présenter une offre », déclare le président de l’ACI, Andrew Peck. « Malgré tout, les ventes résidentielles ont poursuivi leur repli dans le Grand Golden Horseshoe. Parallèlement, les ventes et les prix continuent leur tendance ascendante à Montréal. » Des rapports anecdotiques laissent croire que les acheteurs étrangers ont été plus actifs à Montréal où, contrairement à Toronto et à Vancouver, il n’y a pas de taxe imposée aux acheteurs internationaux.

Baisse des nouvelles inscriptions en juillet
Le nombre de nouvelles inscriptions a diminué de 1,8 % le mois dernier, surtout en raison de la région du Grand Toronto. De nombreux autres marchés dans la région du Grand Golden Horseshoe ont également connu un recul de l’offre après avoir augmenté fortement à la suite des changements à la politique du logement annoncés par le gouvernement ontarien en avril 2017. Le nombre des nouvelles inscriptions était aussi en baisse à Calgary, à Edmonton, à Montréal et dans le nord de la Colombie-Britannique, cette dernière région étant celle qui a été le plus ravagée par des feux de forêt.
Alors que les ventes et les nouvelles inscriptions ont connu des baisses presque similaires en juillet, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a, quant à lui, peu changé; il est demeuré bien en équilibre, à 53,5 %. À l’inverse, le ratio se situait dans le soixantième percentile au premier trimestre de 2017. Un ratio qui se situe entre 40 % et 60 % est généralement considéré comme constant dans des conditions de marché du logement équilibrées. Un ratio supérieur à 60 % indique un marché de vendeurs, alors que s’il est inférieur à 40 %, il s’agit d’un marché d’acheteurs.
Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme, plus de 60 % de l’ensemble des marchés locaux sont en équilibre. Dans la région du Grand Golden Horseshoe, les marchés du logement qui ont favorisé les vendeurs pendant longtemps et jusqu’à tout récemment sont maintenant équilibrés, alors que certains commencent à pencher du côté de l’acheteur.

Nombre de mois d’inventaire
Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel. On comptait 5,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de juillet 2017, soit le nombre le plus élevé connu depuis janvier 2016. Le chiffre de 5,2 était à la hausse comparativement aux 5,0 mois enregistrés en juin, et à une augmentation d’un mois depuis mars.
Le nombre de mois d’inventaire dans le Grand Golden Horseshoe a connu une hausse marquée comparativement à où il se situait avant les annonces provinciales d’avril. Pour l’ensemble de la région, le nombre de mois d’inventaire se situait à 2,6 mois en juillet 2017. Même si ce chiffre demeure en dessous de la moyenne à long terme d’un peu plus de 3 mois, il représente plus du triple du creux record de 0,8 mois atteint en février et en mars.

Les prix continuent de chuter
Les prix des maisons ont continué de chuter en juillet, poursuivant le déclin qui a commencé en avril. L’IPP MLS global et composé a grimpé de 12,9 % d’une année à l’autre en juillet, ce qui représente un ralentissement par rapport au rythme constaté plus tôt cette année. Le ralentissement de la croissance des prix de juin à juillet a été le résultat de la baisse des prix dans le Grand Golden Horeshoe.
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) est le meilleur moyen d’évaluer les tendances des prix, puisque la moyenne des prix est sujette à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Les hausses de prix ont reculé dans toutes les catégories de référence, plaçant en tête les maisons unifamiliales. Les appartements ont affiché les hausses de prix les plus importantes d’une année à l’autre en juillet (+20 %), suivis des maisons en rangée (+15,9 %), des maisons unifamiliales à deux étages (+10,7 %) et des maisons unifamiliales à un étage (+9,7 %).

Après avoir fléchi dans la seconde moitié de l’année dernière, les prix des propriétés de référence ont repris une pente ascendante dans le Lower Mainland, en Colombie-Britannique, pour atteindre de nouveaux records à l’heure actuelle (Grand Vancouver : +8,7 % d’une année à l’autre; vallée du Fraser : +14,8 % d’une année à l’autre).

Entre-temps, les hausses des prix des propriétés de référence se situaient un peu en bas des 20 % à Victoria et juste au-dessus des 20 % ailleurs sur l’île de Vancouver, d’une année à l’autre.

Les hausses des prix de référence ont encore ralenti d’une année à l’autre dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Guelph; cependant, ils continuent de se maintenir bien au-dessus des niveaux de l’année précédente dans ces marchés (Grand Toronto : +18,1 % d’une année à l’autre; Oakville-Milton : +12,7 % d’une année à l’autre; Guelph : +23 % d’une année à l’autre).

En juillet, les prix de référence d’une année à l’autre ont continué à avancer en territoire positif à Calgary (+1,1 %). Pendant que les prix des maisons ont augmenté pour atteindre des niveaux supérieurs à ceux de l’année précédente à Regina (+3,6 % d’une année à l’autre), ceux de Saskatoon sont restés en baisse (‑2,2 % d’une année à l’autre).

La croissance des prix des propriétés de référence s’est accélérée à Ottawa (+5,8 % dans l’ensemble, poussée par une hausse de 6,8 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages) et dans le Grand Montréal (+4,9 % dans l’ensemble, poussée par une augmentation de 7 % du prix des maisons en rangée). Les prix se sont globalement accrus de 5,4 % dans le Grand Moncton, hausse poussée par un nouveau record dans le prix des maisons unifamiliales à un étage (+8,9 %).

Dre Sherry Cooper
Économiste en chef, Centres hypothécaires Dominion
drcooper@dominionlending.ca